管理委託費って、相場とか値段の根拠はあるの？サービスの質はどこで判断するの？
業界全体が公にしてなくて、相場も値段の根拠も開示したがらないんだ。質もわかりにくいよね。今回は、その背景を説明するよ。
こんにちは、ガネーです。
マンション管理組合の理事長をしています。
マンションを購入した時、すでに管理費が決められていたんですけど、そこから上がっていくので、なぜこんなに高いのか疑問をもつようになりました。
管理会社にきいても、のれんに腕押しってかんじで、話になりませんでした。行動するしかなかったです。
他の管理会社に乗り換えの相談をすることで情報を得たり、契約中の管理会社に対して乗り換えの可能性もあることを伝えて根拠を聞いたりしました。
その事実を暴露します。
管理委託業務の「サービスの質」はわからない
サービスの質は、本当にわかりにくいですね。
というか、わからなくても成り立っている背景があるんです。
管理委託業務ときいて、なにがなんだかわからないし、めんどくさいから、管理会社にまかせておいて大丈夫、と思いがちですよね。
これが一戸建てで、全部自分の持ち物だったら、リフォームするときも、価格とか交渉するけど、管理組合はみんなで共同して管理費を出しあっているから、しょうがないか、みたいになっちゃうんですよね。
でも、これが管理会社の好都合な理由となっています。サービスの質がわからなくても、まあいいかとなりやすいからです。
このことを利用して、管理会社の業界は、販売会社がマンションを建てて、管理会社を子会社にして、競争が働かない状況をつくっています。
昔は、他の業界もそういったところが多かったかもしれません。
（民間参入する前の電話会社なども、独占した状態なので、競争がないですよね。）
お客様の満足を向上しようと努力したり、サービスを良くしようと競争したりすることがないので、管理委託業務ひとつひとつにとっても、具体的なサービスの説明や、その結果報告などないまま、まかせっきりになっていることが多いです。
管理委託業務の「適正な価格」がわからない
サービスの質がわからないのと同じように、その価格は高いのか、安いのかといったこともわかりにくくなっています。
管理会社業界は、ある意味タッグを組み、この状態、いわば既得権益を必死で守ろうとして、『あい見積もりはさせない！』というところも多く、なれ合い状態で、適正な価格をきちんと説明しようとしません。
ひとつひとつの管理委託業務について、『他社とうちはここが違うので、これだけ安く、お得です。こうしたら、価格は少し高いですが、これだけサービスが手厚くなります』といった説明があるのは、サービス業なら当たり前です。
しかし、サービス向上の努力をすることもなく、『管理組合はなにも言ってこないから、このままでいい。言ってきても、競争相手がでるわけでもないし、こわくない』といった対応になり、結果、管理委託費の相場は開示しないし、月日が経てばあがっていくみたいなことになってるんです。
よくよく考えてみると、管理費ってけっこうな額を払っているのに、みんなあげられてもすんなり受け入れてるんですよね。住宅ローンの金利があがったら、借り換えしなきゃとか思うけど、管理費はあがってるからしかたないかってなってるんですよね。まわりもそうだからという心理が影響しているのかも知れませんが。
管理委託業務ひとつひとつの価格が適正かどうか比較できる詳細な情報を、
私の実体験に基づくデータも含め、今後公開していきますので、ぜひ見てください。
管理費をこれからも支払い続け、またあがっていくことを考えたとき、数百万円払って、きちんとした管理はされていなかった、ぼったくられたなんてことにならないようにしてほしいです。
駐車場使用料を管理費に入れてる理由がヤバイ
ちょっとここで、駐車場使用料について、どうしてもここで伝えておきたいことがあります。駐車場使用料を管理費会計に入れているのはまちがいです。
駐車場使用料って、なに費でしょうか？
まず、管理費と管理委託費はちがうという点はよろしいでしょうか。
管理費とは、マンション管理の費用として、住んでいる人（区分所有者）が、管理組合の管理費会計に毎月支払っているもので、管理組合からすれば、収入となります。
管理委託費とは、管理組合の管理費会計から、管理会社に支払う、管理委託料で、管理組合からすれば、支出となります。
駐車場使用料とは、駐車場の設備更新に使うというのが本来の目的です。
ということは、管理委託費ではなく、住んでいる人（区分所有者）みんなで集めているものなので、管理費として管理組合の収入にしている、
そう思っちゃうんですが、それはまちがいです。
正しくは、修繕積立金とすべきなんです！（マンション管理の会計は、管理費会計以外に修繕に対応するための積立金会計があります）
管理費に入れられてしまう理由について
管理費会計の中に駐車場使用料が入れられてしまう理由は、
- 管理費会計総額をだして、その内訳として管理費だけだと安いような感覚をもたせて、『管理費安いですよー』って販売会社によるマンションの売り文句に利用している。
- 管理費会計としての収入を増やすことで、
管理会社は管理委託費としての支出をなんやかんや理由をつけて増やして、ねこそぎとることができる。
ヤバイですよね。。。
機械式駐車場のメンテナンスってけっこうするんですが、管理委託費としてとられてて、いざ、修繕工事するとき、お金ないみたいなことになってる管理組合、多いようです。
完全にぼったくりです。
だから、途中で、修繕積立金がいきなりあがったりするんです。管理費も修繕積立金も足りないからあがるなんて、当たり前に言われていますが、本当におかしいことなんです。
管理費、修繕積立金について、相場やサービス内容を知っていれば、わけもわからない収支計画であげられたりすることはありませんし、削減することも可能です。
おわりに
今は、ネットがこれだけ進んで、だれもが、情報を得ることができる世の中です。
そんな時代に、談合なんかやってる業界は生き残れないし、指をくわえて待ってても、管理会社は残念ながら変わりません。
おかしいと言ってくる管理組合にだけ、改善の対応をする可能性があるということが、管理会社業界全体にいえます。
